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제목 진입도로 분할은 미리하고 계약으로 진행
글쓴이 부교협 2017.08.11 / 조회수:2315

◈ 진입도로 분할은 미리하고 계약으로 진행


지난주 우리 공인중개사 회원 사무소 탐방을 하여보니 토지중개를 하였는데 진입도로 문제 미 해결로

잔금을 진행하지 못하여 어려움을 호소하기에 계약서를 자세히 살펴보았다.


 [특약사항]


* 본 토지의 진입도로  (전)***번지 (전) ***번지 (전) ***번지에 폭 4m도로 부분으로 분할하여 도로로 형질변경하여 주기로하며 공사 비용은 매수자가 잔금일 부담 하기로 한다.


위와 같은 특약을 하였으나  (전) 3필지의 소유권자(형제간)의 의견으로 분할을 하지 못하였다.

그래서 우회 도로를 계획하다보니 이번에는 공사비용이 배로 들어가니 매수자가 응하지 않아

결국은 잔금처리를 못하고 있는 상태다.


이런 토지 매매계약을 한다면 매도자의 말만 믿지를 말고 처음부터 진입도로 문제를 해결하여 놓고

중개하는 것이 좋다.


소유권자가 아무리 형제간이라도 뜻을 모우지 못하면 다툼으로 문제가 발생 할 수도있고 금전적으로

배분 문제도 생길 수가 있다.


필자의 지난 과거를 생각하여보니 도.농복합지역이나 농촌지역에 전원주택(지)개발/분양을 하다보면 꼭 문제 발생의 소지가 진입도로로부터 일이 터진다.


왜냐하면 개발업자는 가능하면 싼 토지를 구입하여 개발 분양으로 이익을 남길려고 보니

맹지 또는 진입도로가 협소한 토지를 매입하여 도로사용 승락 또는 매수를 하여 지분등기로

전환하여 주는 경우가 많다.


그런데 일을 서두러다보면 진입도로 확보가 덜되거나 구두 약속으로 진행하고보니 나중에 터무니없는 가격을 제시받거나 아니면 아예 거절을 하는 경우도 있어 위와 같은 문제가 발생 하기도 한다.


또한 진입도로 부분이 아예 타인이고 개발/분양된 토지만 중개를 하다보면 도로사용 승락을 필요로

하거나 일정한 시간이 지난 후에 도로 소유권자로 부터 도로사용 지료 청구권 행사로 문제가 발생하며 이를 모르고 중개한 공인중개사가 난처한 입장에 처하기도 한다.


☞ 우리 공인중개사는 도.농복합지역이나 농촌지역에 전원주택(지) 농가주택을 중개시에는 반드시

아예 지방도로에서 진입하는 여러 필지의 등기사항 전부증명서를 열람하여 중간에 사도가 있는지를

살펴 보아야 한다.


그리고 이러한 사도가 중간에 끼여 있다면 소유권자를 만나 사용여부 외 지료 청구를 할 것인지를

확인 하고 매도자의 희망가격 에서 절충을 하고 향후에 사도로 일어나는 일는 매수자가 책임진다는

특약을 하여야 한다.


이러한 토지를 중개하다보면 개발업자가 도산하여 도로를 타인으로 옮겨놓고 나중에 지료청구를 하는 경우가 가끔있다.


전원주택(지) 개발현장의 토지에 건축을 하지 못하고 있는 토목공사가 지지부진한 물건이나 토목공사가 육안으로 어느정도 되어있는데도 건축을 하지않은 필지가 있다면 위와 같은 경우에 물려있을 경우가

다분히 있다.


이러한 분할된 토지를 중개시에는 기술적으로 문제되는 부분은 매수가 책임지는 특약으로 가격을 저렴하게 절충을 하여 거래를 하는것이 바람직하다. 

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